страницу в закладки
Котировки валют
Индексы недвижимости

Главная > Услуги оценкиОценка земли > Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

 

Порядок оспаривания кадастровой стоимости, оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

 

В настоящий момент у землепользователей часто складывается ситуация, при которой кадастровая стоимость участков земли, которыми они владеют, в несколько раз превышает их рыночную стоимость. Такое положение дел невыгодно собственнику и хорошим вариантом для него будет снижение кадастровой стоимости земельного участка.


Узнать он-лайн кадастровую стоимость вашего земельного участка 
можно используя публичную кадастровую карту

 


Москва          Московская область

Регионы       

Стоимость услуг по оценке 1 (одного) земельного
участка для целей
оспаривания 
кадастровой
стоимости*, руб.

от 65 000 от 55 000 от 55 000
Сроки, раб. дн. от 10 от 10
от 10

 

НОВОСТИ ПО ОСПАРИВАНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ


01.07.2015 г. На сайте Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2015 г. опубликован полный текст постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Постановление подробно описывает вопросы соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, срока подачи заявления и порядка его рассмотрения, определяет перечень надлежащих заявителей и описывает критерии оценки судами отчета об оценке как одного из доказательств. Читать подробнее>>




Порядок оспаривания кадастровой стоимости
Оценка рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости
Документы, необходимые для проведения оценки
Анализ возможности и целесообразности снижения кадастровой стоимости
Причины возникновения необходимости уменьшения кадастровой стоимости: исчисление земельного налога


Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде (судебная практика)

• Наш опыт и знания по выполнению работ по оценке рыночной стоимости земельных участков с целью оспаривания кадастровой стоимости (примеры работ с положительными решениями об изменении кадастровой стоимости)

• Часто задаваемые вопросы



Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельных участков


Весь процесс по оспариванию кадастровой стоимости мы рекомендуем разделить на следующие этапы:

1. Проведение предварительного анализа возможности и целесообразности этого процесса
2. Проведение оценки рыночной стоимости земельного участка 
3. Прохождение экспертизы отчета об оценке* в саморегулируемой организации оценщиков (СРО)
4. Оспаривание кадастровой стоимости через суд или в комиссии субъектов федерации (Обратите внимание, если Вы нуждаетесь в юридическом сопровождении вашего дела в суде об оспаривании кадастровой стоимости, мы можем посоветовать вам грамотного адвоката.)
5. Уведомление органов местного самоуправления и территориальной налоговой инспекции об изменении кадастровой стоимости земельного участка


Анализ возможности
снижения кадастровой стоимости
 

 
Судебная практика
по оспариванию кадастровой стоимости


Наш опыт по оценке земли
для оспаривания кадастровой стоимости (уже полученные экспертизы отчетов об оценке)



* Обратите внимание! При работе с нашей компанией в области оценки земли для установления кадастровой стоимости на уровне рыночной, затраты на прохождение экспертизы в СРО будут минимальными. Это связано с тем, что мы неоднократно проходили экспертизу, что позволяет значительно снизить стоимость самой экспертизы!


Оценка рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Итак, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Для этого, вначале необходимо обратиться в оценочную компанию, которая обладает достаточными знаниями и опытом проведения подобных работ


В этом случае вероятность положительного решения о приведении кадастровой стоимости к рыночной высока.  

Следует иметь в виду, что в  Постановлении президиума ВАС № 913/11, а так же ст. 24.19 135-ФЗ, устанавливается необходимость получения положительной экспертизы на отчет оценщика.

Обращаем ваше внимание, что в том случае, когда отчет подписан несколькими оценщиками, являющимися членами разных СРО - положительное заключение на отчет необходимо получить в каждой СРО. Этот факт может значительно увеличить сроки, в течении которых Вы сможете получить полный пакет документов для суда, а так же увеличит ваш бюджет (положительное заключение в каждой СРО придется оплачивать отдельно). 

Зная этот факт, мы всегда подбираем рабочую группу для проведения работ по подобным заказам из специалистов, являющихся членами одной и той же СРО. 

Важно! Оценка должна осуществляться на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. Определить дату можно заказав кадастровую справку. Данная справка убережет вас от затягивания процесса и дополнительных затрат (в случае, если отчет об оценке будет сделат на ошибочную дату - комиссия, а затем и суд откажет в пересмотре кадастровой стоимости)


Документы, необходимые для проведения оценки

 

ВАРИАНТ 1. Оценивается земельный участок без построек. В этом случае необходимо предоставить документы в соответствии со следующим перечнем:

1. Правоустанавливающие документы: Свидетельство о собственности на землю/договор аренды земельного участка с приложениями
2. Кадастровый паспорт с ситуационным планом
3. В случае если участок находится в собственности, необходимо предоставить справку о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указание даты постановки на бухгалтерский учет

ВАРИАНТ 2. Оценивается земельный участок, на котором есть строения. В этом случае необходимо предоставить документы в соответствии со следующим перечнем:

1. Правоустанавливающие документы: Свидетельство о собственности на землю/договор аренды земельного участка с приложениями
2. Кадастровый паспорт с ситуационным планом
3. В случае если участок находится в собственности, необходимо предоставить справку о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указание даты постановки на бухгалтерский учет
4. Правоустанавливающие документы на строения: Свидетельство о собственности, договор купли-продажи
5. Технические паспорта на строения

Обратите внимание! Все документы должны быть предоставлены в копиях, заверенных надлежащим образом организацией заказчиком.

Скачать перечень документов, необходимых для оценки земельного участка с целью оспаривания кадастровой стоимости 

 

Предварительный анализ возможности и целесообразности снижения кадастровой стоимости

 

А нужна ли вообще борьба за снижение кадастровой стоимости земельного участка? Сам процесс оспаривания влечет за собой наличие определенных издержек. Перед тем как приступить к процедуре признания кадастровой стоимости на уровне рыночной важно определиться с несколькими вопросами:

* Действительно ли кадастровая стоимость вашего земельного участка выше рыночной? т.е. необходимо определить возможность оспаривания кадастровой стоимости

* Во сколько раз кадастровая стоимость отличается от рыночной? т.е. определение финансовой целесообразности проведения данного мероприятия

Для ответа на эти вопросы, вы можете прислать запрос в нашу компанию.

В запросе необходимо указать:

1. Площадь земельного участка
2. Кадастровый номер
3. Наличие построек на участке 
4. Категория и назначение земель
5. Правовой статус земельного участка (собственность, долгосрочная аренда)
6. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)

Данную информацию необходимо отправить в отдел по работе с юридическими лицами: corp@bk-arkadia.ru


Мы детально проанализируем вашу ситуацию и дадим вам ответ о целесообразности уменьшения кадастровой стоимости земельного участка в минимальные сроки.



Причины возникновения необходимости по оспариванию кадастровой стоимости: Исчисление земельного налога


На основании главы X Земельного Кодекса, размер налогов исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка земли. В случае, если она оценена в несколько раз выше рыночной, у землепользователей возникает серьезная переплата по налогам. Возникает ситуация, когда необходимо снижение кадастровой стоимости земельного участка.

Порядок исчисления земельного налога подробно описан на сайте Федеральной налоговой службы.


В настоящий момент налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать: 

0,3 процента в отношении земельных участков: 

* отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; 
* занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства; 
* предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; 
* ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд (абзац введен Федеральным законом от 29.11.2012 № 202-ФЗ); 

1,5 процента в отношении прочих земельных участков

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде (судебная практика)


Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо обратиться в арбитражный суд, с целью установления кадастровой стоимости на уровне рыночной. 

Статья 24.19. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
 определяет порядок оспаривания кадастровой стоимости и порядок оценки рыночной стоимости земельного участка в целях оспаривания.

 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.


Большое значение для всех землепользователей, которые столкнулись с необходимостью уменьшения кадастровой стоимости своих земельных участков имеет Постановление Высшего Арбитражного суда №913/11, которое разъясняет способы защиты прав землепользователей в спорах об установлении кадастровой стоимости земли и порядок их рассмотрения.

Следует отметить, что до середины 2011 года складывалась не очень благоприятная ситуация для землепользователей. До этого момента судебная практика была противоречива.

Однако, в Постановлении президиума ВАС № 913/11 от 28 июня 2011 г. даны разъяснения по большинству самых острых проблем, касающихся оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.

С этого момента судебная практика в этом направлении стала более понятной и прозрачной.


В настоящий момент нами проанализировано порядка 25 судебных дел об уменьшении кадастровой стоимости до уровня рыночной, решения по которым были приняты.





Подробно ознакомиться в результатами исследования можно скачав аналитическую справку 


 Наш опыт и знания по выполнению работ по оценке рыночной стоимости земельных участков с целью оспаривания кадастровой стоимости.


В настоящий момент в нашей организации в работе находится несколько дел связанных с оценкой рыночной стоимости земельных участков для целей снижения кадастровой стоимости на уровне рыночной.

Статистика новых запросов достаточно высока.

Ознакомиться с уже полученными положительными экспертизами отчетов об оценке земельных участков, выполненных для целей оспаривания кадастровой стоимости можно здесь

Для качественного выполнения работ по данному направлению наши специалисты прошли дополнительное обучение (подтверждено сертификатом)

Ниже вы можете ознакомиться с делами по которым было принято положительное решение о пересмотре кадастровой стоимости и признании ее на уровне рыночной.
 

Посмотреть решение суда можно на сайте Арбитражного суда города Москвы по ссылке (откроется в новом окне)


Решение комиссии № 30 от 26.12.2014. Страницы решения 30-31


Посмотреть решение суда можно на сайте Арбитражного суда города Московской области по ссылке (откроется в новом окне)


 Часто задаваемые вопросы

1. У какого оценщика нужно заказывать отчет при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка?

Заказывать отчет можно у любого независимого оценщика. Мы рекомендуем обращать внимание на опыт и наличие положительных заключений СРО на отчеты по оценке рыночной стоимости земельных участков изготовленных для целей оспаривания кадастровой стоимости. Так же обратите внимание на профессиональное обучение, полученное именно по данному направлению.

2. Где можно ознакомиться с арбитражной практикой по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков?

Посмотреть арбитражную практику можно на сайте Высшего Арбитражного суда РФ (http://arbitr.ru/) в разделе "Картотека арбитражных дел" 

3. Где можно посмотреть тексты решений комиссии по рассмотрению заявлений о признании кадастровой стоимости земельных участков на уровне рыночной стоимости?

Решения комиссий необходимо смотреть на соответствующих ресурсах Росреестра в зависимости от региона. 
Для Москвы: сайт Росреестра (ссылка откроется в новом окне)
Для Московской области: сайт Росреестра (ссылка откроется в новом окне)