страницу в закладки

Главная > Услуги оценкиОценка земли > Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, иного объекта недвижимости

 

Порядок оспаривания кадастровой стоимости, оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, иного объекта недвижимости

 

В настоящий момент у собственников объектов недвижимости часто складывается ситуация, при которой кадастровая стоимость их недвижимости, которыми они владеют, в несколько раз превышает их рыночную стоимость. Такое положение дел невыгодно собственнику и хорошим вариантом для него будет снижение кадастровой стоимости земельного участка, здания, квартиры.

Мы помогаем Вам экономить за счет снижения налоговой нагрузки.
С нашей помощью кадастровая стоимость будет оспорена!

 

Стоимость работ "под ключ"* Оценочные услуги
Предварительный анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости Бесплатно Бесплатно
Жилой дом от 75 000 от 12 000
5-7 р.д.
Земельный участок (ИЖС, СНТ) от 75 000 8 500
5 р.д.
Земельный участок для коммерческого использования от 85 000 от 30 000
5-7 р.д.
Квартира от 50 000 от 5 500
3-4 р.д.
Коммерческая недвижимость (здания, помещения) от 75 000 от 30 000
5-7 р.д.
Гараж, машиноместо, гаражный кооператив и т.п. от 85 000 от 10 000
5-7 р.д.

* работы "под ключ" включают в себя ведение Вашего дела от момента обращения в нашу компанию до момента внесения записи в Росреестр о снижении кадастровой стоимости


Порядок оспаривания кадастровой стоимости
Оценка рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости
Документы, необходимые для проведения оценки
Анализ возможности и целесообразности снижения кадастровой стоимости
Причины возникновения необходимости уменьшения кадастровой стоимости: исчисление земельного налога
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде (судебная практика)
• Наш опыт и знания по выполнению работ по оценке рыночной стоимости земельных участков с целью оспаривания кадастровой стоимости (примеры работ с положительными решениями об изменении кадастровой стоимости)
• Часто задаваемые вопросы

 
Анализ работы комиссий по вопросам оспаривания кадастровой стоимости, судебная практика
по оспариванию кадастровой стоимости

 

Порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости


Весь процесс по оспариванию кадастровой стоимости прописан в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а так же на сайте Росреестра

Если кратко, то:


1. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это значит, что юридические лица обязательно должны пройти комиссию.

2. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Таким образом, если на то есть основания, с нашей помощью ваша кадастровая стоимость будет оспорена!

По нашему опыту размер снижения кадастровой стоимости колеблется в интервале от 30 до 90%.
Сроки зависят от многих факторов (кто собственник, идем ли мы в комиссию и т.п.) и находятся в интервале от 30 дней до 60 месяцев.


Что надо сделать для того что бы оспорить кадастровую стоимость?


1. Провести предварительный анализ возможности и целесообразности этого процесса Мы честны перед своими клиентами, и если оспаривание кадастровой стоимости не целесообразно, мы не возьмемся за работу и Вы не потеряете на не нужной работе деньги! Нам Важно, что бы результаты нашей работы были вам полезны.

2. Проведение оценки объекта, по которому оспариваете кадастровую стоимость (в зависимости от объекта это: оценка рыночной стоимости земельного участка, здания, помещения, квартиры и т.п.) 

Далее в зависимости от выбранного пакета услуг. Если Вы выбираете пакет "ПОД КЛЮЧ", то все дальнейшие действия мы осуществляем сами.

3. Прохождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в комиссии
4. Оспаривание кадастровой стоимости через суд или в комиссии субъектов федерации
5. Уведомление органов местного самоуправления и территориальной налоговой инспекции об изменении кадастровой стоимости земельного участка.


Оценка рыночной стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.


Итак, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Для этого, вначале необходимо обратиться в оценочную компанию, которая обладает достаточными знаниями и опытом проведения подобных работ

В этом случае вероятность положительного решения о приведении кадастровой стоимости к рыночной высока.  

Важно! Оценка должна осуществляться на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. Определить дату можно заказав кадастровую справку. Данная справка убережет вас от затягивания процесса и дополнительных затрат (в случае, если отчет об оценке будет сделан на ошибочную дату - комиссия и суд откажет в пересмотре кадастровой стоимости на вполне законных основаниях)


Документы, необходимые для проведения оценки

 

ВАРИАНТ 1. Оценивается земельный участок без построек. В этом случае необходимо предоставить документы в соответствии со следующим перечнем:

1. Правоустанавливающие документы: Свидетельство о собственности на землю/договор аренды земельного участка с приложениями
2. Кадастровый паспорт с ситуационным планом
3. В случае если участок находится в собственности, необходимо предоставить справку о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указание даты постановки на бухгалтерский учет

ВАРИАНТ 2. Оценивается земельный участок, на котором есть строения. В этом случае необходимо предоставить документы в соответствии со следующим перечнем:

1. Правоустанавливающие документы: Свидетельство о собственности на землю/договор аренды земельного участка с приложениями
2. Кадастровый паспорт с ситуационным планом
3. В случае если участок находится в собственности, необходимо предоставить справку о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указание даты постановки на бухгалтерский учет
4. Правоустанавливающие документы на строения: Свидетельство о собственности, договор купли-продажи
5. Технические паспорта на строения

Обратите внимание! Все документы должны быть предоставлены в копиях, заверенных надлежащим образом организацией заказчиком.

Скачать перечень документов, необходимых для оценки земельного участка с целью оспаривания кадастровой стоимости 

 

Предварительный анализ возможности и целесообразности снижения кадастровой стоимости

 

А нужна ли вообще борьба за снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости? Сам процесс оспаривания влечет за собой наличие определенных издержек. Перед тем как приступить к процедуре признания кадастровой стоимости на уровне рыночной важно определиться с несколькими вопросами:

* Действительно ли кадастровая стоимость вашего выше рыночной? т.е. необходимо определить возможность оспаривания кадастровой стоимости

* Во сколько раз кадастровая стоимость отличается от рыночной? т.е. определение финансовой целесообразности проведения данного мероприятия

Для ответа на эти вопросы, вы можете прислать запрос в нашу компанию.

В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости земельного участка желательно указать:

1. Площадь земельного участка
2. Кадастровый номер
3. Наличие построек на участке 
4. Категория и назначение земель
5. Правовой статус земельного участка (собственность, долгосрочная аренда)
6. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)

В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости здания, помещения желательно указать:

1. Площадь здания/помещения
2. Кадастровый номер
3. Текущее использование 
4. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)

В запросе на предварительный анализ снижения кадастровой стоимости квартиры желательно указать:

1. Кадастровый номер
2. Площадь общая
3. Площадь жилая
4. Площадь кухни
5. Техническое состояние квартиры и уровень ее отделки
6. Этаж/этажность дома
7. Текущее использование 
8. Ваши контактные данные (ФИО и номер телефона)

При необходимости, сделать предварительный анализ возможности снижения кадастровой стоимости можно лишь по одному кадастровому номеру, но такой анализ будет менее точный (так как меньше исходной информации). 
В связи с тем, что качество предварительного анализа важно, так как именно на его результатах и будет приниматься решение о дальнейшей процедуре оспаривания и ее необходимости, мы все-таки считаем необходимым предоставление нам более полной и подробной информации.


После этого мы детально проанализируем вашу ситуацию и дадим вам ответ о целесообразности уменьшения кадастровой стоимости земельного участка в минимальные сроки.



Причины возникновения необходимости по оспариванию кадастровой стоимости: Исчисление земельного налога


На основании главы X Земельного Кодекса, размер налогов исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка земли. В случае, если она оценена в несколько раз выше рыночной, у землепользователей возникает серьезная переплата по налогам. Возникает ситуация, когда необходимо снижение кадастровой стоимости земельного участка.

Порядок исчисления земельного налога подробно описан на сайте Федеральной налоговой службы.


В настоящий момент налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать: 

0,3 процента в отношении земельных участков: 

* отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; 
* занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства; 
* предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства; 
* ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд (абзац введен Федеральным законом от 29.11.2012 № 202-ФЗ); 

1,5 процента в отношении прочих земельных участков

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Анализ работы комиссий и судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости


Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо обратиться в комиссию и/или арбитражный суд, с целью установления кадастровой стоимости на уровне рыночной. 

Статья 24.19. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
 определяет порядок оспаривания кадастровой стоимости и порядок оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в целях оспаривания.

 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.


Большое значение для всех землепользователей, которые столкнулись с необходимостью уменьшения кадастровой стоимости своих земельных участков имеет Постановление Высшего Арбитражного суда №913/11, которое разъясняет способы защиты прав землепользователей в спорах об установлении кадастровой стоимости земли и порядок их рассмотрения.

Следует отметить, что до середины 2011 года складывалась не очень благоприятная ситуация для землепользователей. До этого момента судебная практика была противоречива.

Однако, в Постановлении президиума ВАС № 913/11 от 28 июня 2011 г. даны разъяснения по большинству самых острых проблем, касающихся оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.

С этого момента судебная практика в этом направлении стала более понятной и прозрачной.

На сегодняшний день Росреестр проводит постоянный анализ деятельности комиссии, а так же анализ судебной практики, сформировавшейся по вопросам оспаривания кадастровой стоимости.
Ознакомиться с аналитическими материалами по деятельности комиссий можно тут, по судебной аналитике - тут.


 Наш опыт и знания по выполнению работ по оценке рыночной стоимости земельных участков с целью оспаривания кадастровой стоимости.


В настоящий момент в нашей организации в работе находится несколько дел связанных с оценкой рыночной стоимости земельных участков для целей снижения кадастровой стоимости на уровне рыночной.

Статистика новых запросов достаточно высока.

Ознакомиться с уже полученными положительными экспертизами отчетов об оценке земельных участков, выполненных для целей оспаривания кадастровой стоимости можно здесь

Для качественного выполнения работ по данному направлению наши специалисты прошли дополнительное обучение (подтверждено сертификатом)

Ниже вы можете ознакомиться с делами по которым было принято положительное решение о пересмотре кадастровой стоимости и признании ее на уровне рыночной.
 

Посмотреть решение суда можно на сайте Арбитражного суда города Москвы по ссылке (откроется в новом окне)


Решение комиссии № 30 от 26.12.2014. Страницы решения 30-31


Посмотреть решение суда можно на сайте Арбитражного суда города Московской области по ссылке(откроется в новом окне)


 Часто задаваемые вопросы

1. У какого оценщика нужно заказывать отчет при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка?

Заказывать отчет можно у любого независимого оценщика. Мы рекомендуем обращать внимание на опыт и наличие положительных заключений СРО на отчеты по оценке рыночной стоимости земельных участков изготовленных для целей оспаривания кадастровой стоимости. Так же обратите внимание на профессиональное обучение, полученное именно по данному направлению.

2. Где можно ознакомиться с арбитражной практикой по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков?

Посмотреть арбитражную практику можно на сайте Высшего Арбитражного суда РФ (http://arbitr.ru/) в разделе "Картотека арбитражных дел". Так же Росреест проводит анализ как работы комиссий, так и судебной практики. Материал доступен по ссылке.

3. Где можно посмотреть тексты решений комиссии по рассмотрению заявлений о признании кадастровой стоимости земельных участков на уровне рыночной стоимости?

Решения комиссий необходимо смотреть на соответствующих ресурсах Росреестра в зависимости от региона. 
Для Москвы: сайт Росреестра (ссылка откроется в новом окне)

4. Где можно скачать примерную форму заявления, для подачи в комиссию?

Примерная форма заявления была разработана сотрудниками Росреестра и доступна по ссылке. Обратите внимание, в одном файле приведена форма заявления в комиссию для юридических и физических лиц.

5. Где можно узнать кадастровую стоимость моего объекта недвижимости?

Узнать кадастровую стоимость Вашего объекта недвижимости можно на нескольких официальных сайтах:

* Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online 

* Узнать он-лайн кадастровую стоимость вашего земельного участка можно используя публичную кадастровую карту