страницу в закладки

ГлавнаяБиблиотека > Статьи об оценке > Способы и подходы к оценке имущества

 

Способы и подходы к оценке имущества


В условиях формирования цивилизованного рынка недвижимости все большее значение имеет определение стоимости недвижимого имущества, и все большее количество собственников, а также желающих стать таковыми, стремятся прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков или фирм, оказывающих подобные услуги. Оценка имущества важна как для физических, так и для юридических лиц. Отсюда и многообразие целей оценки имущества. От этого зависит выбор оценщиком метода и подхода к оценке имущества. Вообще, существуют десятки методов и способов, которые так или иначе входят в три основных:


  • сравнительный или рыночный;
  • доходный;
  • затратный.

Наша оценочная компания предлагает вам любые услуги по

 


Мы всегда выбираем тот способ оценки, результаты которого наиболее выгодны заказчику услуг.


Подробности о подходах к оценке имущества


Сравнительный подход требует наличия обширной и достоверной информации о ценах аналогичных объектов-аналогов на рынке недвижимости. Объекты-аналоги определяются по некоторым сходным признакам:


  • нахождение в одном рыночном сегменте;
  • их местоположение и состояние;
  • цена и качество, их соотношение;
  • сроки амортизации и его физическое состояние;
  • размеры, комплектация, марка, производитель;
  • возможность и целесообразность инвестиций;
  • назначение использования имущества и некоторым другим.

Сравнительный подход наиболее важен для развитого вторичного рынка. Иногда, при определении стоимости уникальных или единичных объектов делаются поправки (корректировки). Сравнительный подход дает достаточно надежные результаты, но имеет зависимость от стабильности и активности рынка. Доходный подход дает возможность настоящему или потенциальному собственнику оценить имущество с точки зрения получения дохода, как в настоящем, так и в будущем. При применении данного способа анализируются данные о расходах и доходах, приносимых оцениваемой собственностью. В основном, доходный подход используется для оценки с точки зрения предполагаемых инвестиций. При расчетах учитываются предполагаемые размеры дохода, время его получения, уровень риска, связанного с получением дохода. Стоимость имущества оценивается количеством дохода, который она способна принести, то есть посредством капитализации дохода. Связь между будущим доходом и стоимостью объекта оценки определяется коэффициентом капитализации.


Доходный подход включает два метода:


  • метод прямой капитализации применяется при расчете дохода за первый прогнозируемый год в условиях стабильного получения дохода;
  • метод дисконтированных денежных потоков применяется при расчете дохода на несколько лет вперед при условии нестабильности дохода.

Затратный подход дает возможность оценить целесообразность ремонта или реконструкции имущества и сопоставить неизбежные затраты с получением возможных доходов. Данный подход основан на постулате, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости строительства нового аналогичного объекта по текущим ценам. Такой подход желательно применять при оценке новых или относительно новых объектов недвижимости. Причем, оценка земли и построек на ней, проводится раздельно. Также затратный подход применим для оценки:


  • рыночной стоимости старых объектов недвижимости, если возможно рассчитать степень их износа;
  • рыночной стоимости строительных проектов;
  • рыночной стоимости объектов специального назначения;
  • рыночной стоимости объектов, не пользующихся спросом
  • рыночной стоимости объектов, которые нельзя оценить методами доходного подхода.

Наиболее объективная оценка стоимости имущества получается при использовании всех трех подходов. По окончании процесса составляется отчет об оценочной стоимости в объеме, заранее оговоренном при заключении договора между Заказчиком и Исполнителем.