страницу в закладки

ГлавнаяБиблиотека > Статьи об оценке > Оценка земли для налогообложения



Оценка земли и земельных участков для налогообложения


Наверняка вы знаете, что использование и эксплуатация земли в России не являются бесплатным подарком ее гражданам. Мы должны платить государству за право пользование земельными участками. Формы платы хорошо известны - это налог на землю, если она в собственности или арендная плата, если она в взята в аренду. Несмотря на то, что земля и ее ресурсы составляют основу жизнедеятельности человека земельный рынок в нашей стране слаборазвит, особенно в регионах, стоимость сделок с землей часто далека от рыночных. Поэтому оценка земли для налогообложения часто связана с проблемами и трудностями установления справедливой рыночной стоимости в условиях формирующегося земельного рынка, недостаточной нормативно-правовой базой. Свои коррективы, не учтенные существующими методиками, вносит и специфика конкретного земельного участка.


Земельные участки во все времена облагались налогом, зависящим от ее стоимости или от приносимой ею ренты. И если раньше обычно сумма налогов бралась, что называется «с потолка», то сейчас РФ пошла по пути цивилизованного мира и стала рассматривать землю, как объект налогообложения, с учётом её специфики. Была разработана и внедрена система расчета кадастровой стоимости земли. Соответственно, сумма налога на землю была привязана к результатам процедуры кадастровой оценки.


Что это дало собственникам? В любом нововведении всегда есть плюсы и минусы. Минус очевиден, в результате проведения кадастровой оценки сумма налогов на землю обычно возрастает. Плюс же в том, что теперь каждый человек, и тот, кто продает землю и тот, кто покупает,  знает примерную рыночную стоимость приобретаемого участка и сумму базового налога. Однако, у многих собственников остро встал вопрос о том, насколько справедлива такая оценка земли для налогообложения? В наш центр оценки недвижимости периодически приходят те, кто сомневается в том, что государство правильно определила кадастровую стоимость их земельного участка. И по своему опыту мы можем сказать, что их сомнения часто обоснованы. Оценка земли для налогов часто проводится с различными нарушениями (не всегда преднамеренными, но вам то от этого не легче), что в конечном счете приводит к неправильно установленной стоимости участка и формирования неправильной базы для налообложения.


Что нужно собственнику земли, если он считает, что оценка выполнена неверно? Обратиться к независимым оценщикам и получить от них отчет об оценке своего земельного участка. Далее вы можете обжаловать кадастровую стоимость и, соответственно, величину налога в Росреестре в досудебном порядке или в ходе судебного разбирательства. Более подробную информацию вы можете узнать на странице расчет кадастровой стоимости земли

 

Особенности, влияющие на оценку земли для налогов


По назначению земельные участки можно разделить на следующие группы земель:


  • городских и сельских поселений;
  • используемые для ведения сельского хозяйства;
  • занятые лесными массивами;
  • иного назначения (участки, с расположенными на них промышленными объектами, военными полигонами и пр).

Для каждой из этих групп существует своя нормативная база, применяемая оценщиками. При оценке рыночной стоимости земли существенную роль играют такие факторы, как местоположение, целевое назначение, реальное использование, большое количество иных внешних факторов. Среди них ключевым является цель оценки, исходя из которой устанавливается вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся. При оценке земельных участков для налогообложения оценщики должны учитывать много специфических факторов, а именно:


  •  земля рассматривается изначально «как есть», обычно  она не является производным труда человека. Хотя в ряде случаев от этого постулата можно отказаться, например если на участке имеется искусственно созданный плодородный слой почвы или выполнены иные улучшения;
  • обязательно учитывается тот факт, что, по-сути,  при правильной  эксплуатации полезные свойства земли неисчерпаемы и способны к регенерации, а также гораздо в меньшей степени зависят от физического и морального износа, чем другая недвижимость;
  • одной из главных характеристик земельного участка является постоянство его расположения в пространстве и постоянство окружения другими землями;
  • рядом расположенные участки часто могут радикально отличаются друг от друга по ряду условий сравнения, например плодородности, рельефу, наличию грунтовых вод рядом с поверхностью, что осложняет их оценку сравнительным подходом;
  • наконец, она является необходимым условием для ведения любой хозяйственной деятельности и вообще жизнедеятельности человека.

В настоящее время, на основании положений Налогового кодекса РФ величина налогообложения земельных участвов рассчитывается исключительно из величины кадастровой стоимости земли. Однако не исключено, что в обозримом будущем налог на землю и имущество будет заменен налогом на недвижимость.